Renouvellement de bail

L’échéance d’un bail commercial est un moment sensible, régulièrement source de litiges ou de difficultés pour le bailleur ou l’occupant des locaux, relativement à la fixation du nouveau loyer.
En effet, cet événement peut être l’occasion pour le propriétaire d’augmenter la valeur du nouveau loyer alors que le dispositif législatif prévoit en principe le plafonnement du loyer. Le bailleur peut également choisir de donner congé sans offre de renouvellement au preneur.
A l’inverse le locataire est susceptible, à l’occasion de la négociation du nouveau bail, de demander une réduction du loyer ajustée en fonction de la valeur locative de marché, ou bien une période de franchise de loyer pour exécuter les travaux nécessaires à la bonne tenue des locaux.
La forme juridique de ce renouvellement demande aussi une attention particulière, car le bailleur doit donner un congé avec offre de renouvellement à l’occupant par acte extra-judiciaire, à peine de nullité dudit congé.
Par ailleurs, la Cour de cassation estime le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction (Cass. Civ. 3ème, 17 octobre 2012, N° de pourvoi : 11-22920).
Notre cabinet d’avocats possède une expérience de plus de 15 ans dans le traitement de la gestion, de la révision, du renouvellement et des contrats y afférent en droit des baux commerciaux, nous saurons vous conseiller et vous assister lors de vos démarches de renouvellement de bail, voire des litiges nés de celui-ci.

Jurisprudence
Le caractère expresse et non équivoque de la renonciation du bailleur à se prévaloir du statuts des baux commerciaux acquis par son locataire à l’issu d’un bail dérogatoire permettant à ce dernier de donner congé à tout moment
(Cass. civ. III., 23 janvier 2013, n°11-25.465)

En l’espèce, le preneur d’un bail d’une durée de dix-neuf mois est demeurée dans les lieux au delà de la date d’échéance. Sept mois plus tard, le preneur a délivré au bailleur un congé en respectant le préavis légal de 6 mois. Or, entre-temps, le bailleur a cédé les murs et le nouveau propriétaire a assigné le bailleur en paiement, à titre de dommages-intérêts, d’une certaine somme correspondant aux loyers qu’elle aurait dû percevoir jusqu’au terme normal du bail.
Pour débouter le nouveau propriétaire de sa demande, l’arrêt retient que ce dernier n’a pas contesté le congé délivré par le preneur à l’ancien bailleur et a délivré des factures pour les périodes postérieures à l’expiration du bail dérogatoire portant la mention « selon convention d’occupation précaire et temporaire ». De plus les mentions, figurant tant dans la promesse de vente que dans l’acte de cession, relatives aux conditions de la location, informaient l’acquéreur du « risque de requalification du bail dérogatoire en bail commercial », et que ces éléments démontraient que la bailleresse a entendu renoncer de manière explicite et non équivoque au statut des baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation casse la solution rendue par la Cour d’appel de Douai au motif qu’elle n’a pas caractérisé la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux.
Elle viole, par conséquent, les articles 1134 du code civil et L. 145-5 du code de commerce qui détermine la possibilité pour les parties, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, de déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du Livre Ier du code de commerce à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. À l’expiration de cette durée, si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions de ce chapitre.

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