La nécessaire mise en cause du syndicat dans le cadre d’une action individuelle tendant à la remise en état des parties communes

Lorsqu’un copropriétaire exerce, à titre individuel, une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot, il se doit d’adresser au Syndic de copropriété, une copie de l’assignation qu’il délivre à son adversaire. Il s’agit, là, de la mise en œuvre de l’article 51 du décret du 17 mars 1967, en droit de la copropriété.

Toutefois, jusqu’à présent la méconnaissance de cette règle faisait l’objet d’une tolérance des juges et n’était pas sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action ainsi engagée.

La Cour de cassation vient, néanmoins, de réduire le champ de cette tolérance.

 

Quels sont les réels changements dans la gestion de copropriété ?

 

Aux termes d’un arrêt rendu en date du 8 juillet 2015, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt de Cour d’appel qui avait autorisé un copropriétaire à agir aux fins de remise en état des parties communes, sans avoir mis le Syndicat des copropriétaires dans la cause. Les magistrats de la Haute Juridiction considèrent, en effet, qu’une telle omission rend irrecevable l’action formée par le demandeur. (Cass. Civ. 3ème, 8 juil. 2015, arrêt n° 827 FS-P+B+I, pourvoi R 14-16.975)

Dans ces conditions, une distinction doit désormais être opérée en fonction des cas de figures auxquels est soumis le copropriétaire à l’initiative d’une action en Justice.

Si sa demande tend à faire respecter sa propriété ou la jouissance de son lot privatif, il n’a pas à mettre le Syndicat dans la cause mais peut se contenter d’informer le Syndic de copropriété de l’engagement de son action, par la production de la copie de son assignation.

Si, en revanche, sa demande tend à la remise en état des parties communes, alors le copropriétaire à l’initiative de la procédure doit nécessairement assigner le Syndicat des copropriétaires, pour lui permettre de faire valoir ses observations, mais aussi et surtout pour que la décision de Justice sollicitée par le demandeur lui soit opposable.

Rappelons, toutefois, que si le demandeur doit mettre le Syndicat dans la cause, il ne lui est pas nécessaire, en revanche, de saisir l’assemblée générale des copropriétaires avant d’agir.

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