Interview de Jean-Christophe du blog Immo actif et revenu passif

Aujourd’hui, nous avons le plaisir d’accueillir un blogueur spécialiste dans le domaine de l’immobilier, qui a accepté de répondre à nos questions.

Cette interview est donc parfaitement complémentaire à ce que nous avons publié sur cette page, en rapport avec le droit immobilier sur Paris.

1. Pourrais-tu te présenter au lecteur de maitre Cohen ?

Bonjour, mon nom est Jean-Christophe Griselin, j’ai 42 ans 5 enfants et je suis prof d’arts appliqués au Mans. J’ai suivi un cursus d’architecte d’intérieur, et j’ai depuis 20 ans une véritable passion pour l’immobilier. J’administre le blog http://immoactifetrevenupassif.com qui chaque jour rencontre un succès grandissant. Mon approche, un peu différente en fait un blog ou se mêlent des conseils d’investissement  locatif, avec des tutos déco et bricolage, sur un ton qui m’est propre …  De nombreuses galères financières m’ont amené à trouver des solutions pour rénover à bas, tout en offrant un espace séduisant et unique.

 2. Quel est ton expérience dans l’investissement immobilier ?

Le virus de l’investissement m’a pris très tôt, puisque dès 22 ans, j’ai acheté mon premier bien à rénover. Avec cet achat mal préparé, je me suis heurté à une montagne de difficultés.

Imaginez :

  • Une ruine dissimulée sous une jungle de ronces au toit éventré.
  • Toujours étudiant, avec juste un petit boulot de surveillant de nuit pour financer le crédit
  • Aucun budget, seulement de quoi payer le toit
  • Aucune formation en immobilier, ni compétence en rénovation (Comptez pas sur l’école des beaux-arts pour apprendre ça…)
  • Personne de ma famille ou de mon entourage pour me guider.
  • Juste l’envie d’y arriver et une bonne dose d’inconscience …

Pour vous donner une idée de notre précarité, sans chauffage, nous avions des soucis avec le frigo dont le freezer s’arrêtait, puisque sous les 6 degrés le thermostat coupait tout !

Cette citation de Mark Twain résume bien ma première expérience : «Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils l’ont fait »

3. Ta passion pour l’architecture d’intérieure doit être un avantage pour avoir une meilleure rentabilité sur tes appartements.  Comment repères-tu les bonnes affaires ? As-tu un procédé ?

Je dois avouer que c’est même mon principal atout ! J’ai réellement réalisé ce potentiel lorsque j’ai acheté mon premier immeuble de rapport.

Un logement était vide depuis plus d’un an. Pourtant propre et  en bon état, sans grosse lacune mais, pas de coup de cœur (malgré des dizaines de visites.)

Alors j’ai rénové ce logement en y travaillant 2,5 semaines, avec mon fils de 17 ans. Nous n’avons pas dépensé plus de 2500€. Avant même que les travaux soient terminés, croulant sous la poussière et encore envahit  d’outil, le bien a été loué à la première visite ! , 100€ de plus !

Coup de bol vous allez me dire ? Absolument pas, puisque depuis ce temps-là, il ne faut que quelques jours pour retrouver un locataire.

Pour ce qui est de trouver la bonne affaire, c’est simple, je me contente des restes ! En gros j’achète ce que les autres ne veulent pas. Pendant qu’ils se disputent à prix d’or un bien, fraichement rénové et à 2 pas du tram, j’achète un bien un peu moins bien situé, et qui a cessé de sentir plus la peinture fraiche depuis des années. Et comme vue la situation, la demande locative sera moins bonne, j’assure un bon taux de remplissage grâce au coup de cœur. C’est également le meilleur moyen de couper l’herbe sous le pied de la concurrence !

4. Quels conseils donnerais-tu pour bien aménager un appartement et gagner en rentabilité ?

J’en ai des tonnes, par exemple

  • Prendre du recul par rapport au logement. Essayer de l’imaginer sans les cloisons, de façon à juger de la meilleure circulation possible, du meilleur agencement possible.pour ensuite prendre des  décisions objectives.
  • De chercher à valoriser ce logement : Est-il divisible en 2 plus petits ? Adapté à la colocation, au saisonnier, faut-il le meubler…
  • De se demander quels  matériaux mettre en avant. Comment donner de l’authenticité (je vois souvent des pierres de parement ou du papier peint imitation brique sur un mur en véritable pierre qui a été enduit ! )
  • Comprendre si l’éclairage est adapté à l’ambiance et aux fonctions,
  • Chercher un moyen de zoner les espaces…

Bref, une fois maitrisés, c’est une multitude de leviers qui vont faire de notre logement une véritable machine à louer.

5. Quelle est LA plus grosse  embûche/difficulté que tu as rencontré au cours de ta « carrière » d’investisseur ?

Ce sont des problèmes dus à mon ignorance. Des soucis techniques, des mauvais choix d’investissement et surtout des  soucis juridiques !

Mon premier achat étant une grange dont j’ai changé l’affectation en demandant un permis de construire pour en faire une habitation. A  la revente, j’ai du coup été assimilé à un « maître d’œuvre, à un pro du bâtiment quoi ». Le souci, c’est que rien n’était vraiment fait dans les normes aux yeux des experts, et les nouveaux acheteurs se sont engouffrés dans la brèche… Bien entendu aucun assureur n’avait voulu s’aventurer à me proposer une garantie décennale, et pour couronner le tout mon assurance m’a lâché, considérant que mon statut ne me permettait pas d’être couvert en tant que particulier!

Mieux vaut donc bien savoir où l’on met les pieds en se lançant dans un projet immobilier…

6. Quels conseils donnerais-tu à un jeune qui souhaite réaliser son premier investissement immobilier ?

Je lui donnerai 4 conseils qui peuvent paraitre simples.

        I.            Se former, pour être en mesure de bien définir son projet et sa stratégie. Un projet adapté, qui nous ressemble.

      II.            Se lancer, car beaucoup restent bloqué à l’étape 1 !

    III.            3 -Continuer à se former, car il ne faut jamais cesser d’apprendre.

    IV.            4-Continuer sur sa lancée en investissant de nouveau, pour atteindre l’indépendance financière.

Facile, non ?

7. Quels sont tes projets pour la suite aussi bien au niveau de ton blog que de l’immobilier ?

Les 2 sont étroitement liés, puisque mon dernier immeuble est une mine d’or pour les internautes.

Je leur propose de voir l’envers du décor. Je leur montre la  « dure réalité » d’une rénovation, avec 5 logements que je vais rénover sur 2 ans. Ensemble, on discutera des différentes solutions, de ma stratégie du coup de cœur qu’on pourra expérimenter en direct. Le tout filmé régulièrement avec des tutos de chaque étape.

Vous pouvez me retrouver sur : http://immoactifetrevenupassif.com/

L’immobilier est pour moi un formidable levier, capable de changer la vie en quelques années.

Catégorie Démarches.