Les limites à la libre fixation du loyer d’habitation issues du décret du 29 juillet 2015

Le décret n°2015-931 du 29 juillet 2015 a pour objectif de préciser le domaine d’application de l’article 18 de la Loi du 6 juillet 1989, issue de sa rédaction après l’entrée en vigueur de la Loi ALUR du 24 mars 2014.

Ce décret a donc pour fonction de contenir l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement du bail, dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Plus précisément, il a pour objectif d’indiquer la proportion d’augmentation tolérable concernant les logements vacants remis à la location et ceux dont les baux sont renouvelles.

Pour mémoire, sont concernés les propriétaires et locataires de logements nus et meublés dans la plus part des grandes agglomérations, et plus précisément à :

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia ; Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Beauvais, Draguignan, Fréjus, Genève, Grenoble, La Rochelle, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon et Toulouse.

Sont toutefois exclus du champ d’application les logements vacants suivants :

  • Les logements faisant l’objet d’une première location ;
  • Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;

Le décret étudié a donc vocation à s’appliquer dans deux grandes séries d’hypothèses, qu’il convient d’étudier successivement :

 

1)   Concernant les logements vacants

Lorsqu’un tel logement fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut alors excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours du précédent bail, il est possible d’appliquer au nouveau locataire une variation, calquée selon l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa de l’article 17-1 de la Loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, et par dérogation à ces dispositions, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les cas suivants :

  • Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour assurer la décence des lieux, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il pourra porter le nouveau loyer jusqu’à 15% du coût réel des travaux (TTC).
  • Si le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne pourra alors excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
  • Si, enfin, le bailleur a fait procéder à des travaux d’amélioration, d’un montant au moins égale à la dernière année de loyer, le nouveau loyer peut alors être librement fixé.

2)   Concernant le renouvellement des baux

Lors du renouvellement du bail d’habitation, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ne pourra alors excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers fixés par référence aux loyers habituellement appliquées dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement.
  • Une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux, si le bailleur a effectué, depuis la conclusion du contrat initial, ou depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les nécessitées exigées en termes de logement décent.

Ainsi et si le ledit décret permet d’y voir plus clair sur les dérogations possibles au principe d’encadrement des loyers, issu de la Loi ALUR, il risque toutefois de complexifier les choses concernant Paris (arrêté du 25 juillet 2015) et l’ensemble des villes où un dispositif particulier d’encadrement des loyers existent.

En effet, les limites exposées ci-dessus doivent également prendre en compte ce dispositif spécial lorsqu’il existe, ce qui ouvre donc l’espace à de nombreuses contestations.

En toute hypothèse, celles-ci pourront être portées, avant tout recours judiciaire, par devant la Commission Départementale de Conciliation des Litiges Locatifs, institué depuis un décret du 19 juillet 2001.

Catégorie Contentieux.