Les charges de copropriétés afférentes à des parties communes à usage privatif

A l’occasion de la question posée au Gouvernement, par le Député Stéphane SAINT ANDRE, publiée au Journal Officiel, en date du 5 janvier 2016, concernant la répartition des charges afférentes à l’entretien d’un jardin, dont la jouissance exclusive  a été accordée à un seul copropriétaire, le Ministre du Logement a fait part de son désaccord, quant à l’idée de modifier l’état du droit positif, sur cette question.

En effet, il était proposé de modifier les règles relatives à la répartition des charges pour un tel jardin, dans la perspective de les faire calquer sur les règles applicables aux équipements communs, tel que l’ascenseur, dont les charges sont réparties entre copropriétaires, en fonction de l’utilité que peuvent avoir ces derniers dudit équipement.

Concernant l’exemple de l’ascenseur, il est ainsi prévu que le copropriétaire du rez de chaussé est dispensé du paiement des charges afférentes à l’entretien de cet équipement, alors que celui situé à l’étage le plus élevé doit supporter les charges les plus élevées.

Autrement dit, il était proposé de faire appliquer aux jardins, à jouissance privative, l’alinéa 1er de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, qui précise effectivement que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »

Si une telle proposition n’a pas reçu un écho favorable, c’est qu’un tel jardin n’est en réalité pas équipement commun.

En effet, le jardin est, par essence, une partie commune, et non un équipement commun, entrainant l’exclusion de l’alinéa reproduit.

Ainsi, par principe, en l’absence de dispositions particulières du Règlement de Copropriété, ce qui est très rare, et quand bien même un seul copropriétaire aurait la jouissance exclusive d’une partie commune, les charges restent calculés selon l’alinéa 2 de l’article évoqué, soit :

« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

Autrement dit, face au silence d’un règlement de copropriété, il doit être établi la distinction entre les charges qui relèvent de la jouissance privative et celles inhérentes à l’agrément commun.

Ainsi, la taille et le remplacement d’arbres de haute futaie, implantés dans un jardin à usage privatif, doivent être pris en charge par la copropriété, alors que l’arrosage d’un jardin privatif relève de l’entretien courant de celui-ci et cette charge est inhérente à la jouissance attribuée à chaque copropriétaire (CA Aix-en-Provence, 4e ch., 6 juin 2008 : JurisData n° 2008-372928 ; Loyers et copr. 2009, comm. 74).

En raison des différends qui pourraient naitre en raison de cette répartition, le plus souvent, le Règlement de Copropriété prévoit précisément la réparation des charges pour les parties communes, dont il a été concédé une jouissance privative exclusive.

Naturellement, l’Assemblée Générale peut décider de modifier cette répartition, à la majorité des membres du Syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, c’est-à-dire à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il n’est pas inutile de rappeler que le bénéficiaire d’un tel droit exclusif, accordé également à cette même majorité de l’article 26, se doit, au-delà de payer les charges, dans les conditions exposées, de ne pas créer de nuisances aux autres copropriétaires, ou au tiers et d’en jouir conformément à la destination de l’immeuble.

A défaut, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice sera fondé, tout comme chacun des copropriétaires, qui ont subi un préjudice particulier, à engager la responsabilité du titulaire du droit dont s’agit.

 

 

 

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