Les actions contentieuses engagées par le Syndic, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires : commentaire de l’arrêt du 3 décembre 2015, rendue par la 3me Chambre Civile de la Cour de Cassation

Les actions contentieuses engagées par le Syndic, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires : commentaire de l’arrêt du 3 décembre 2015, rendue par la 3me Chambre Civile de la Cour de Cassation (N°14-10.961 : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031575290&fastReqId=462491727&fastPos=1).

1. Par cette décision du 3 décembre 2015, qui a reçu les honneurs d’une publication au Bulletin, la Cour de Cassation vient préciser la frontière entre les actions entreprises par le Syndic, pour le compte de son mandant, entre celles qui nécessitent,  ou non, une habilitation particulière, par décision d’une Assemblée Générale.

2. Aux termes de l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des Copropriétaires a qualité pour agir en Justice, tant en demande qu’en défense, à l’encontre des copropriétaires de l’immeuble, ou de tiers.

Toutefois, le Syndicat des Copropriétaires  est une personne morale, qui, à ce titre, ne peut exercer ses pouvoirs que par le concours de son représentant, c’est-à-dire de son Syndic.

Bien que le Syndic soit la seule entité à pouvoir représenter en Justice les intérêts du Syndicat, ce dernier doit néanmoins être en mesure de justifier d’une habilitation,  avant l’engagement d’une procédure.

C’est en effet l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 qui l’impose, en ces termes :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. »

L’habitation ne peut être générale, mais doit préciser l’objet du recours, sous peine de ne pas être valable.

3. Par opposition, les alinéas suivants de ce même article précisent les domaines dans lesquels le Syndic n’a pas besoin d’arguer d’une habilitation spéciale.

Ainsi, les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre de la plupart des voies d’exécution forcée, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour se défendre contre les actions intentées contre le syndicat, le Syndic n’a pas besoin d’une décision spéciale de l’Assemblée Générale.

En l’espèce, il se posait la question de savoir si l’action entreprise par le Syndicat, contre la Compagnie générale des eaux, en remboursement des sommes qu’ils estimaient avoir indûment payées, nécessitait une habilitation particulière.

La Cour de Cassation y répond par la position, en précisant que :

« En statuant ainsi alors que l’action du syndic en remboursement de sommes payées au titre de la réparation de la canalisation, qui supposait au préalable d’apprécier qui devait prendre en charge les travaux, nécessitait une autorisation de l’assemblée générale, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Pour la Haute Cour, le Syndicat des Copropriétaire ne pouvait donc être considéré comme créancier, qualité pourtant nécessaire pour échapper à l’obligation d’obtenir une habilitation conforme.

En effet, l’action entreprise avait pour fonction de déterminer  qui devait prendre en charge le coût de réfection de la canalisation litigieuse.

Il ne s’agissait donc  pas de recouvrer une créance, mais d’obtenir une indemnisation des travaux qui, éventuellement, n’avaient pas à être supportés par le syndicat.

Le Syndic devait donc arguer d’une habilitation spéciale, ce qu’il ne pouvait pas faire, les demandes ont donc été jugées, en conséquence, irrecevables.

Eu égard à une sanction particulière sévère, il est préférable, compte tenu des fluctuations des décisions de Justice, de solliciter, en cas de doute, l’accord de l’Assemblée Générale avant d’intenter une action lorsque celle-ci sort, par son originalité, des sentiers battus.

Catégorie Contentieux.