L’Erreur sur la superficie du bien vendu et ses conséquences

L’Erreur sur la superficie du bien vendu et ses conséquences

Une nouvelle fois, la Cour de Cassation était amenée à se prononcer sur les conséquences de l’erreur portée sur l’acte de vente, au titre du métrage du bien vendu (Cour de Cassation, 10 décembre 2015, n° 14-13.832, FS-P+B).

En l’espèce, le 19 janvier 2007, à l’occasion d’un acte de vente, d’un lot dépendant d’un immeuble soumis aux règles de la Copropriété, il avait été annexé un certificat de mesurage Loi Carrez, daté du 11 octobre 2006, qui mentionnait une superficie de 159,40 m2.

Une année après, l’acquéreur démontrait que la surface réelle des parties privatives était de 101,25 m2.

Pour ce seul motif, ce dernier saisissait les Juridictions compétentes d’une demande tendant à faire prononcer la réfaction de la vente.

Le demandeur invoquait alors, au soutien de ses prétentions, l’erreur, sur les qualités substantielles de la chose vendue, en précisant que s’il avait connu la véritable superficie, il n’aurait pas contracté.

Il est constant que les qualités objectivement substantielles, comme la superficie d’un lot, permettent, au visa de l’erreur, ou du dol, d’obtenir la nullité du contrat passé.

Toutefois, il est nécessaire, dans le cas de l’erreur, de démontrer qu’il s’agit d’une erreur excusable.

En d’autres termes, il ne faut que soit reproché à l’acquéreur que cette erreur soit la conséquence de son absence de toute diligence.

En effet, depuis l’arrêt BALDUS, du 3 mai 2000, la Cour de Cassation rappelle que l’acquéreur n’est pas exempt d’obligations, à l’occasion d’une vente, et qu’il se doit d’effectuer certaines recherches sommaires, il ne peut, en effet, se contenter d’indiquer que l’information ne lui a été fournie, s’il pouvait aisément l’obtenir.

Appliqué à l’espèce, et puisqu’il s’agissait d’une erreur sur une qualité apparente, de surcroit manifeste, le hiatus entre la superficie déclarée et réelle étant de près de 50m², il semblait que le demandeur aurait dû être débouté, sur le fondement de l’erreur inexcusable.

Pourtant, la Cour de Cassation n‘est pas de cette avis et confirme la nullité de la vente.

En apparence, cette décision semble donc s’opposer avec la Jurisprudence précitée.

Néanmoins, L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Ainsi, et puisqu’il s’agit d’une obligation légale à laquelle il ne peut être dérogée, peu importe que l’acquéreur aurait pu se rendre compte, avant la vente, du caractère erroné de l’information fournie.

La Loi est donc venue, en l’espèce, au secours de la carence d’un acheteur, qui aurait pu aisément avant la vente se rendre compte de l’irrégularité.

Enfin, il convient de revenir sur l’erreur commise, au titre de la superficie, en ce qu’elle est fréquente et parfois effectuée de mauvaise foi.

En effet, en aucun cas il ne peut pris en compte, dans le cadre de la superficie d’un lot, celle générée par une terrasse intégrée dans les parties communes de la copropriété, avec usage privatif.

Cette solution tient au fait que le droit de jouissance exclusive sur des parties communes ne s’analyse pas en un droit de propriété et il ne constitue pas une partie privative ( Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, n° 06-15.314 : JurisData n° 2008-042315 ; Bull. civ. 2008, III, n° 8 ; D. 2008, p. 2692, obs. P. Capoulade ; Administrer avr. 2008, p. 46, obs. J.-R. Bouyeure ; Defrénois 2008, p. 1705, obs. Ch. Atias ; Loyers et copr. 2008, n° 3, comm. 67, note G. Vigneron ; JCP G 2008, I, 194, n° 10, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP N 2008, n° 19-20, 1197, n° 12, obs. S. Piedelièvre)

En l’espèce, la faute commise avait bien effectuée, en violation de cette interdiction.

Ainsi et combinée à l’obligation de préciser la surface habitable, au sein de l’acte de vente, c’est bien sans surprise que la vente a été annulée.

 

Catégorie Contentieux.