De la frontière entre l’opportunité d’un investissement immobilier et le dol

De la frontière entre l’opportunité d’un investissement immobilier et le dol (Cass. 3e civ. 15 juin 2016, n° 15-14.192, 15-17.370, 15-18.113, F-D)

De Jurisprudence constante, un contrat ne peut être annulé pour des motifs subjectifs, non connus de son cocontractant.

Ainsi, par exemple, si les résultats escomptés d’une opération n’ont pas été atteints, la personne qui en a été victime ne peut, en principe, solliciter la nullité du contrat ou même des dommages et intérêts, sauf si, naturellement, le contractant avait pris le soin de préciser qu’il s’agissait là d’une obligation déterminante de son engagement.

De manière générale, les mobiles sont donc parfaitement indifférents au sein de notre Droit positif.

Tel n’est donc pas le cas, si l’un des contractants avait pris le soin, avant la vente, d’indiquer que les fruits tirés de l’investissement étaient déterminants de son engagement.

A ce titre, il sera alors fondé à agir pour défaut de cause, ou pour erreur.

Pire encore, si le cocontractant, sachant le caractère crucial, pour son partenaire, desdits mobiles, cherche, par des manœuvres, ou par son silence, à tromper sa vigilance, le dol, ou la réticence dolosive sera alors constitué.

Tel est l’enseignement à tirer de l’arrêt rendu par la 3me Chambre Civile de la Cour de Cassation, en date du 15 juin 2016 (Cass. 3e civ., 15 juin 2016, n° 15-14.192, 15-17.370, 15-18.113, F-D).

Dans cet arrêt, deux époux ont acquis d’un promoteur par l’intermédiaire d’un conseiller financier et fiscal, un bien immobilier en état futur d’achèvement, en vue d’un investissement locatif bénéficiant des dispositions légales de défiscalisation.

Le financement de l’opération a été intégralement assuré par un emprunt souscrit auprès d’une banque, les acquéreurs confiant un mandat de gestion du bien à un gestionnaire.

Toutefois, après la conclusion de la vente, il s’est avéré que l’opération de défiscalisation était impossible, raison pour laquelle l’acquéreur assignait l’ensemble de ces personnes, dont le Notaire instrumentaire, en nullité et en dommages et intérêts.

La Haute Cour approuve alors ses Juges du fond qui ont fait droit aux demandes.

En effet, elle considère que les acquéreurs avaient pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l’acquisition d’un appartement, et que tous les professionnels impliqués dans l’opération, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants qui étaient attachés à l’investissement en raison d’absence de marché locatif local.

En conséquence, l’ensemble des intervenants ont été condamnés in solidum.

Le Notaire cherchait alors à échapper à sa responsabilité, en prétendant qu’il s’agissait d’une simple opportunité économique d’une opération, qui ne pouvait donc entrainer la réfection du contrat.

La Cour de Cassation n’est donc pas de cet avis, l’objectif essentiel, et donc la cause de l’obligation de l’acquéreur, étant la réussite de l’opération de défiscalisation.

Néanmoins, ce n’est pas au titre de la cause que la nullité a été obtenue, mais au titre du dol, puisqu’il avait été rapporté la preuve que les intermédiaires connaissaient parfaitement la volonté de l’acquéreur et avait gardé sciemment le silence sur le risque de l’opération projetée.

Cet arrêt est sans surprise, et se situe dans la droite lignée de ce courant Jurisprudentiel, qui accorde une place accrue à l’erreur sur la rentabilité économique, moyen détourné de contourner l’interdiction absolue et vieillissante, d’invoquer utilement l’erreur sur la valeur.

 

 

Catégorie Contentieux.