Bailleurs, attention au choix des termes de la clause de solidarité prévue au bail

La Cour de cassation vient de nous rappeler que les bailleurs doivent faire preuve de vigilance lorsqu’ils prévoient une clause de solidarité dans un bail.

Soucieux d’organiser une solidarité entre plusieurs preneurs à bail ou entre preneurs à bail successifs, ceux-ci intègrent fréquemment une clause de solidarité dans l’acte qu’ils régularisent avec leurs locataires.

Or, du contenu de cette clause va dépendre l’étendue de l’engagement des locataires.

Celles-ci sont souvent rédigées de façon à ce que les locataires restent « solidairement et indivisiblement tenus pour toutes les obligations nées du contrat ».

Une telle clause devrait, pensait-on, avoir le mérite de protéger assez bien le bailleur puisque la solidarité ainsi organisée couvre toutes les obligations auxquelles sont tenus les preneurs, qu’il s’agisse du loyer, des charges, des dégradations ou des réparations locatives.

Pour autant, la Cour de cassation vient d’en limiter drastiquement la portée, puisqu’elle considère qu’une clause ainsi rédigée ne garantit le bailleur que des obligations nées du contrat, ce qui ne permet pas d’inclure les obligations susceptibles de naître après que le contrat soit résilié, en particulier lorsque l’un des locataires refuse de quitter les lieux et qu’il est tenu au règlement d’une indemnité d’occupation.

C’est l’enseignement qui ressort d’un arrêt rendu en date du 3 décembre 2015 par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-23.111, F-D).

Ainsi, l’indemnité d’occupation dont il est redevable ne peut dans ce cas être réclamée au locataire qui a quitté les lieux, contrairement à ce qu’avait décidé la cour d’appel.

La faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux justifie que lui seul ait à payer l’indemnité, sauf clause contraire du bail. D’où la cassation au visa de l’article 1382 du Code civil.

Bailleurs, il vous faut donc être particulièrement vigilant au choix des termes retenus pour cette clause et veiller à prévoir, par exemple, que les co-preneurs à bail ou les preneurs à bail successifs resteront « solidairement et indivisiblement tenus pour toutes les obligations nées du contrat  et de ses suites, et notamment du règlement de l’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation des lieux par l’un, au moins, des preneurs à bail, postérieurement au prononcé d’une décision d’expulsion par l’autorité judiciaire compétente. »

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