La démarterialisation des actes concernant les immeubles régis par la Loi du 10 juillet 1965

Le Décret du 21 octobre 2015, relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles régi par les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, a enrichi le décret d’application de 1967, en reconnaissant expressément la possibilité de procéder par voie électronique aux échanges nécessaires à l’organisation et à la gestion d’un immeuble en copropriété.Nous revenons ainsi sur cette nouvelle possibilité, et la portée de celle-ci.

A-  Les personnes concernées :

Dans sa nouvelle rédaction, l’article 64 du décret de 1967 déclare que « toutes les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

La première exigence tient à l’accord préalable des copropriétaires.

Le syndic ne peut valablement procéder à des notifications électroniques sans leur consentement exprès (Art. 42-1 de la loi du 10 juill. 1965 et 64-1 du décret du 17 mars 1967).

La seconde exigence tient au maintien de cet assentiment.

Il est, en effet, possible pour un copropriétaire de revenir sur l’autorisation en notifiant au syndic, par LRAR classique ou par LRE, qu’il n’accepte plus d’être rendu destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie dématérialisée (Art. 64-2 du décret de 1967.).

B-  Les actes concernés

Après avoir indiqué que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la Loi du 10 juillet 1965 et le décret de 1967 sont valablement faites par LRAR, l’article 64 du décret dispose désormais que « ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique ».

Le texte n’entend donc pas a priori procéder à une distinction parmi les actes concernés par la dématérialisation.

Cela pose, toutefois, la question du recours à la forme électronique pour l’avis de mutation en cas de vente d’un lot de copropriété.

Aux termes de l’article 20 de la loi, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble.

Or, l’occurrence « avis » laisse manifestement à penser qu’il s’agit d’un courrier recommandé, en sa forme traditionnelle.

En l’absence de Jurisprudence sur ce point, il convient, par précaution, de réaliser une telle diligence par la voie de la LRAR.

C-  Mise en œuvre

Sur ce point, il s’agit de revenir au droit commun, qui a déjà consacré et reconnu la pleine valeur des actes électroniques.

Pour que l’échange dématérialisé puisse être efficace, l’article 1369-8 du Code civil impose que le courrier soit acheminé par un tiers selon un procédé permettant d’identifier ce dernier, de désigner l’expéditeur, de garantir l’identité du destinataire et d’établir si la lettre a été remise ou non à celui-ci.

L’article 1er du décret du 2 février 2011 précise alors les informations qu’il convient de recueillir pour identifier le tiers (nom, prénom, dénomination sociale, le cas échéant, numéro d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers…).

L’article 64-3 du décret de 1967 offre deux modalités d’envoi d’une LRE.

- Son premier alinéa vise la LRE entièrement dématérialisée. Celle-ci est donc reçue par le copropriétaire sur l’adresse e-mail qu’il a fournie au moment de consentir à ce type de notification.

- Le second alinéa de l’article 64-3 permet de recourir à une forme hybride de LRE, puisqu’il prévoit la faculté de faire imprimer la lettre par le tiers chargé de son acheminement, qui devra alors la mettre sous pli et la distribuer par la voie traditionnelle.
Concrètement, cette modalité n’emporte aucune différence pour le destinataire, qui devra signer l’avis de réception ou qui recevra un avis de passage. Seul l’expéditeur peut faire l’économie d’un déplacement dans un bureau de poste. La pertinence de l’insertion de la LR hybride (LRH) laisse perplexe dès lors qu’on voit assez mal comment le copropriétaire pourrait arguer d’une absence d’accord à un tel envoi alors qu’il ne dispose pas de la faculté de le distinguer d’une LR « normale »

D-  Portée

Les copropriétaires ne peuvent pas imposer au syndic l’échange dématérialisé.

C’est bien ce dernier qui dispose de l’initiative de proposition à laquelle les copropriétaires ne peuvent qu’adhérer s’ils le souhaitent.

La première conséquence, en principe, sera la diminution des coûts liés aux envois des convocations d’assemblée générale, de notifications de procès-verbaux et de mises en demeure.

Ainsi, de prime abord, la LRE devrait permettre une baisse du cout de gestion du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’une facilité de gestion pour son mandataire, le syndic.

 

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