La rémunération du Syndic dont le mandat a été annulé (Cour de Cassation, Civile 3me, 14 janvier 2016, n°14-23.898)

La rémunération du Syndic dont le mandat a été annulé

La question qui était posée à la 3me Chambre Civile, était de savoir si un Syndic professionnel, dont le contrat de mandat a été annulé, peut prétendre au paiement de des diligences effectuées (Cour de Cassation, Civile 3me, 14 janvier 2016, n°14-23.898).

A la lecture de la jurisprudence déjà rendue, il semblait que la réponse allait être positive.

En effet, en 2013, la Cour de Cassation avait déjà jugé que  « que la nullité d’un mandat exécuté entraîne des restitutions réciproques et que la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter d’une indemnité équivalente» (V. Civ. 3e, 16 janv. 2013, n° 11-28.022, AJDI 2014. 680, étude P. Capoulade, D. Tomasin et P. Lebatteux ) .

Cette solution paraissait à la fois conforme au Droit et aux intérêts du Syndic.

Par principe, si la nullité d’une convention entraine son anéantissement rétroactif, et le retour des partis au statu quo ante, il n’en reste pas moins que les exécutions déjà effectuées, qui ne peuvent pas être répétées (principalement, dès qu’il ne s’agit pas du paiement d’une somme argent), font l’objet d’une compensation financière.

Il ne serait en effet pas équitable qu’un cocontractant ne puisse pas récupérer les fruits de son travail, quand bien même le contrat aurait été annulé.

Par exemple, si le bal d’habitation est annulé, les loyers versés sont certes restitués, mais l’occupant sera alors débiteur d’une indemnité d’occupation, pour dédommager le bailleur de l’occupation des lieux.

Concernant l’arrêt qui nous occupe, il semble, de prime abord, que la Cour de Cassation retienne une solution bien plus désavantageuse pour Le Syndic.

En effet, la Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour de d’Appel de CHAMBERRY qui avait pourtant jugé valide l’Assemblé Générale qui avait accordé le paiement des honoraires de son Syndic, dont le mandat avait été annulé, en considérant que ce dernier ne pouvait« pas faire autrement que de traduire dans ses comptes les dépenses exposées pour l’administration de la copropriété ».

La Haute Coute n’est pas de cet avis en jugeant que «  le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable ».

Ce faisant, la Cour de Cassation fait une application littérale du Décret du 20 juillet 1972, pris en application de la Loi HOGUET, du 2 janvier 1970, qui dispose que :

« Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans.

Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. ».

Ainsi, il faut en comprendre, que seul le contrat de Syndic permet à ce dernier de se faire payer, à proportion des sommes inscrites.

Lorsque le contrat est annulé, le Syndic ne peut donc être payé suivant ledit contrat.

Considérant que l’article reproduit est d’Ordre Public absolu, le Syndicat des Copropriétaires, même par la voie de l’Assemblée Générale, ne pouvait valider les comptes, dans lesquels la rémunération du Syndic était contenue.

Ainsi, et comme évoqué, il semble que cette décision s’oppose la Jurisprudence décrite ci-dessus, mais, en réalité, il est plus probable qu’elle la complète.

Il faudrait en effet conclure que le professionnel, qui voit son contrat annulé, ne peut être payé sur ce fondement contractuel, mais a toujours la droit de demander à bénéficier d’une indemnité pour les diligences effectuées.

Une telle demande implique alors d’évaluer la prestation fournie, sans considérer les montants qui étaient appliqués aux termes du contrat nul, ce qui laisse donc la place à un nouvel éventuel contentieux …

Catégorie Contentieux.